“悟已往之不諫 , 知來(lái)者之可追”

縱觀中國(guó)45年房地產(chǎn)發(fā)展史，勇于嘗試，敢于試錯(cuò)是活下來(lái)的基本守則，十年時(shí)間可以看見(jiàn)春去秋來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)歷年簡(jiǎn)要，聽(tīng)我娓娓道來(lái)。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)要[1978-2023]

1978年，鄧小平提出改革開(kāi)放，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，一系列處于計(jì)劃序列的商品逐步進(jìn)入市場(chǎng)流通，而住房商品化等字眼正是在此時(shí)于理論界產(chǎn)生，這一年經(jīng)常被業(yè)內(nèi)定義為中國(guó)房地產(chǎn)歷史元年。

1979年，中央在南寧，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做試點(diǎn)，進(jìn)行土建成本價(jià)售房，但由于市場(chǎng)上全是福利分房，無(wú)人買(mǎi)房，所以此次試點(diǎn)效果甚微，試點(diǎn)政策于82年停滯。

1980年，鄧公提出：“出售公房，調(diào)整租金，提倡建議個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想，房子正式被定義為商品，同年，京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司（首開(kāi)集團(tuán)），拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。

1981年，中央在深圳，廣州商品房開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，位于深圳羅湖的東湖麗苑小區(qū)就是內(nèi)地最早商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

1982年，中央在鄭州、沙市、常州、四平四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)，此次試點(diǎn)和79年類(lèi)似，都是以土建價(jià)格的成本價(jià)出售，但是不同的是此次試點(diǎn)采用的是“三三制”。三三制就是政府，單位和個(gè)人各承擔(dān)三分之一的房?jī)r(jià)，初期效果出色，后期財(cái)政壓力過(guò)大，此次政策試點(diǎn)只持續(xù)了三年。

1984年，尚在“三三制”試點(diǎn)階段，鄧公力排眾議，首次肯定了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要意義，與此同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)頒布了《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)代碼》首次正式將房地產(chǎn)列為獨(dú)立的行業(yè)。值得一提的是，我們所熟知的萬(wàn)科，保利，招商等房地產(chǎn)公司和銀行系統(tǒng)也是在這一年嶄露頭角，這一年房地產(chǎn)終于有了正式身份。

1985年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)成立，與此同時(shí)，建行首次推出了《職工購(gòu)房抵押貸款》業(yè)務(wù)，中國(guó)房地產(chǎn)首筆按揭貸款產(chǎn)生于此年。

1986年，中央規(guī)定住宅全價(jià)出售，不再補(bǔ)貼，由于社制殘余，福利分房制度下的低租金影響，沒(méi)人買(mǎi)房，所以中央首次提出提租金，同時(shí)期，在煙臺(tái)，蚌埠，常州，沈陽(yáng)四市試點(diǎn)提租補(bǔ)貼模式。同年，《土地管理法》正式頒布，條款并未明確用地單位的性質(zhì)，但是民營(yíng)房企依舊不能拿地，土地財(cái)政萌芽顯現(xiàn)。

1987年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一場(chǎng)土拍于深圳發(fā)生。此次成交的正是被稱為“中國(guó)第一拍”的東曉花園，位于深圳市羅湖區(qū)。此年也算是房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入商業(yè)化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

1988年，國(guó)務(wù)院頒布《在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》,鼓勵(lì)員工購(gòu)買(mǎi)公有舊房，同年“物價(jià)闖關(guān)”事件，大通脹來(lái)襲，提租補(bǔ)貼政策夭折。同年，海南脫離廣東獨(dú)立建省，大批地產(chǎn)青年南下淘金。年內(nèi)，第七屆全國(guó)人大一次會(huì)議，對(duì)憲法進(jìn)行調(diào)整，將“禁止出租土地”改為“土地所有權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，此政策也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入商業(yè)化階段。

1989年，中國(guó)房地產(chǎn)登上聯(lián)合國(guó)人居會(huì)議舞臺(tái)，國(guó)內(nèi)物價(jià)趨穩(wěn)，類(lèi)似于萬(wàn)科這樣的房企也是在這一年小試牛刀，同年7月香港文匯報(bào)出現(xiàn)了一版地產(chǎn)廣告——“天景花園”，至此，中國(guó)建國(guó)以后的第一本樓書(shū)應(yīng)運(yùn)而生。

1990年，中國(guó)的住房公積金制度在上海試點(diǎn)成功，國(guó)企“利改稅”紅利消失，政府無(wú)力承擔(dān)福利分房，逐漸推動(dòng)住房商品化。

1991年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》明確指出: “房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這確定了房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。同年，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案，（日本房地產(chǎn)泡沫破裂也是在這一年）

1992年，鄧公南巡，提出加快住房制度改革步伐。同年中共十四大提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始，公積金制度建立，銀行全面介入房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)公司大規(guī)模興起，一年多時(shí)間增長(zhǎng)2萬(wàn)多家地產(chǎn)公司，各大銀行首次成立房地產(chǎn)信貸部，房地產(chǎn)大躍進(jìn)，作為試點(diǎn)城市的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南迎來(lái)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司的入駐，泡沫大增，投機(jī)浪潮高漲。

當(dāng)時(shí)社會(huì)無(wú)人了解房地產(chǎn)，一味的抄襲港臺(tái)作業(yè)，放手而為導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了畸形的發(fā)展，人均工資一二百，房?jī)r(jià)卻上萬(wàn)，此種現(xiàn)象導(dǎo)致海南的房地產(chǎn)最后只能成為高凈值群體和機(jī)構(gòu)之間擊鼓傳花的游戲，最終中央出手叫停，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)崩盤(pán)，這是中國(guó)首次房地產(chǎn)泡沫破裂

1993年，朱總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南地產(chǎn)危機(jī)，隨即叫停。重新成立地方銀行，整理后期債務(wù)和爛尾樓各種糾紛，宏觀調(diào)控，重整經(jīng)濟(jì)，自此海南樓市多年不見(jiàn)起色。

1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，限制土地供應(yīng)，投資向住宅傾斜，大力推廣公積金，個(gè)人按揭等政策。與此同時(shí)，各地方政府由于市場(chǎng)萎靡，相繼出臺(tái)各種政策促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)。預(yù)售制度也于這一年正式引進(jìn)。

1995年至1996年底，各地方政府撥亂反正，逐漸解決前三年房地產(chǎn)的“爛攤子”。

1997年，亞洲金融危機(jī)，出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》允許進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式開(kāi)啟杠桿之路。

1998年，國(guó)務(wù)院：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。自此，福利分房的時(shí)代結(jié)束了，再也沒(méi)有什么能擋住商品房的發(fā)展了，中國(guó)正式進(jìn)入了全面住宅商品化的時(shí)代，第一波買(mǎi)房“剛需群體”正式誕生，這也是房子具有金融屬性的開(kāi)始。同年?yáng)|亞金融危機(jī)解除，中國(guó)結(jié)束了穩(wěn)健緊縮的貨幣政策并進(jìn)入寬松軌道。

1999年，央行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》， 鼓勵(lì)個(gè)人消費(fèi)信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回歸正軌，開(kāi)啟了新一輪的上漲周期。

2000年至2001年底，進(jìn)入新世紀(jì)，各地房?jī)r(jià)上漲，“溫州炒房團(tuán)”開(kāi)始各地收房。房地產(chǎn)衍生行業(yè)和中介機(jī)構(gòu)等各上下游行業(yè)開(kāi)始發(fā)展，支柱性產(chǎn)業(yè)的名頭開(kāi)始漸漸做實(shí)。同年，申奧成功，即將加入WTO等消息也紛至沓來(lái)，各種熱點(diǎn)事件也對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展添磚加瓦。

2002年，土地“招拍掛制度”正式出臺(tái)，地價(jià)開(kāi)始持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)縱橫20余年的政策正式誕生。同年中國(guó)正式加入世界貿(mào)易組織（WTO）。

2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)(2003)18號(hào))，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)國(guó)內(nèi)地價(jià)影響房?jī)r(jià)，中國(guó)房?jī)r(jià)正式進(jìn)入第一輪狂飆時(shí)代。同年，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，央行首次推出上漲利率，上調(diào)首付等政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

2004年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)超過(guò)大部分普通人的承受極限，中央開(kāi)始調(diào)控，同時(shí)減少土地供應(yīng)，各種限制政策頻出，但是依然擋不住房?jī)r(jià)的快速上漲。

2005年至2007年底，房?jī)r(jià)依舊在持續(xù)上漲，中央為了穩(wěn)房?jī)r(jià)先后頒布了“國(guó)八條”，“國(guó)六條”提高首付比例等限制政策，但市場(chǎng)依舊是地王頻出，房?jī)r(jià)高漲。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，中央“四萬(wàn)億”救市，國(guó)十三條等政策，降低首付比例，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，流出來(lái)的大水逐漸引導(dǎo)至房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)開(kāi)始第二次止跌回暖。

2009年至2010年底，“國(guó)四條”“國(guó)十一條”等政策頻出，政府依舊鼓勵(lì)住房消費(fèi)，樓市再次開(kāi)始上漲，

2011年，“新國(guó)八條”頒布，提高首付比例，收緊房地產(chǎn)政策，但是房?jī)r(jià)依舊上漲。同年5月，“限購(gòu)”政策首次出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)于年末開(kāi)始走低。

2012年，限購(gòu)橫行，取消三套房貸款政策，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，市場(chǎng)成交放緩，土地流拍，房?jī)r(jià)持續(xù)走低。

2013年，“新國(guó)五條”頒布，限購(gòu)限貸政策持續(xù)，房?jī)r(jià)漲跌共存！中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始分化，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始走高，三四線城市成交放緩。

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎靡，中央再次出手調(diào)控，降準(zhǔn)，降利率，逐步松綁限售限購(gòu)，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，房?jī)r(jià)止跌。

2015年，中國(guó)股市暴動(dòng)，政府放松調(diào)控政策，同時(shí)放開(kāi)二胎政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交逐漸回暖。

2016年，持續(xù)推進(jìn)“去庫(kù)存”政策，棚改貨幣化加持，各地方政府放松購(gòu)房政策，降低首付比例，繼續(xù)實(shí)行寬松貨幣政策，房?jī)r(jià)開(kāi)始又一輪狂飆模式，成交量和成交價(jià)均被刷新記錄。同年12月，國(guó)家首次提出“房住不炒”。

2017年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，再房住不炒的大宗旨下，調(diào)控政策再次升級(jí)，限購(gòu)限貸持續(xù)，同年3月，廈門(mén)首次提出“限售”政策，各地方限售政策在一兩年內(nèi)相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)上漲勢(shì)頭明顯減弱。

2018年，堅(jiān)持房住不炒主基調(diào)，限制政策不斷加碼，市場(chǎng)成交熱度已經(jīng)大幅度降溫，不少城市出現(xiàn)房地產(chǎn)的“天花板”價(jià)格就是在這一年，這一年也是貸款利率最高的一年。

2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場(chǎng)成交放緩，疫情開(kāi)始，大部分地區(qū)房?jī)r(jià)不再上漲甚至開(kāi)始走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一二線城市和三四項(xiàng)城市房產(chǎn)分化加劇。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，開(kāi)始進(jìn)行老舊小區(qū)改造工程

2021年，國(guó)家提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)，房地產(chǎn)“三條紅線”出世，疫情依舊在，房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌，城市分化繼續(xù)加劇，漲跌并存。

2022年，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)陰跌，政府再次出手救市，解除限購(gòu)限貸政策，兩次降準(zhǔn)，三次下調(diào)LPR，“三支箭”，“金融16條”，買(mǎi)房退稅等政策相繼開(kāi)始實(shí)施，但是市場(chǎng)反應(yīng)疲軟，成交依舊低迷，被房企喊出“黑鐵時(shí)代”。

2023年，市場(chǎng)初步趨穩(wěn)，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記完成。

風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)年發(fā)展，早已不在當(dāng)年那個(gè)初入江湖的“毛頭小子”了，市場(chǎng)已經(jīng)形成了自有規(guī)律，并不會(huì)輕易被觸動(dòng)，十年可探草木之律，百年可知?dú)v史興衰，希望此篇整理能對(duì)您有所幫助。